美国“两房”回归私有化,会引发下一次房市崩溃吗?

而如今,在特朗普治下,美国财政部将这项计划视为优先任务,并已酝酿数月,且相关预期在今年夏天早些时候就已出现。

瀚德金融科技研究院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群曾于2002年至2004年间在房利美做按揭信用风险分析。在房利美任职期间,郭杰群参与公司信用评分模型的开发和验证,设计了基于严重逾期概率的按揭收购指数,开发了房产按揭贷款违约等一系列模型,不少模型至今还在房利美被使用。

郭杰群告诉《国际金融报》记者,对“两房”重启私有化仅仅是特朗普政府的一个提案,能否落实还要通过国会的批准。

郭杰群认为,自从“两房”被联邦政府接管后,其上缴联邦政府的利息金额远远超过了联邦政府接管“两房”所付出的资金。以房利美为例,截至2017年底,房利美在被联邦政府接管后,其偿还给美国财政部的利息金额就达1664亿),比其在金融危机中从政府那里获得的救助金(1198亿)还多了466亿。政府部门一直不允许“两房”偿还救助金本金,这样就可以源源不断地从“两房”那里获得丰厚的利息收入,而这是以投资人的收益为代价,也因此面临投资人的诉讼。10多年来,投资人一直在赌“两房”最终会重新私有化,但进展缓慢。

他还提出,“两房”对美国住房市场和经济发展的贡献具有不可替代性。“‘两房’私有化是否具备条件是一个主观问题,主要在于政府希望‘两房’在个人住房市场所起的作用以及政府与市场的博弈。华尔街当然希望‘两房’被瓦解,所以他们一直在游说国会瓦解‘两房’。但是‘两房’对美国住房市场的贡献显然不是私有机构能完成的。2008年金融危机之后,我们可以看到,私营金融机构在住房金融市场所起作用大为减少。”郭杰群表示。

完全私有化或藏危机

对于“两房”私有化进程,外媒援引知情人士的话称,私有化计划可能会首先寻求增强这两家公司的财务实力,在这之后,如果美国国会不对这两家公司进行更为根本性的改革,美国政府将解除对这两家公司的控制。

这项计划可能在美国劳工节(2019年9月2日)假期后不久公布,预计将提出资本重组和解除政府控制方案,以确保这两家公司有足够多的资本,以在未来楼市滑坡时消化贷款损失。知情人士表示,预计该计划的条款不会透露这两家公司首次公开募股(IPO)的细节。

郭杰群表示,目前私有化的细节尚不清晰,因此难以判断。“两房”可以被完全私有化,即像其他私营银行,或贷款公司一样;也可以改变业务模式,如只提供保险业务,而不买卖按揭,不同方式的影响也会不同。

但如果“两房”完全割裂与政府的联系,那么在金融危机来临之时,一旦私营金融机构停止对居民购房者发放贷款,整个住房市场就会崩溃。“我认为‘两房’完全私有化,即割裂与政府联系并不大可能。”郭杰群说。

据美国媒体预计,“两房”私有化可能需要几年的时间,还需要允许这些公司保留利润,并从投资者手中筹集数百亿美元。

作为房利美和房地美私有化方案的一部分,美国财政部的担保可能仍将存在,两家公司可能将为联邦信贷额度定期支付承诺费。

记者 袁源

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大树:房价现在和未来 长期房价看家庭

  作者:广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚    

  大树每个周末都要写一下,

  下周影响咱们钱包的三件大事。

  然而从公开的信息看,

  下周真的啥大事都没有。

  咋办呢?

  写写房事吧,

  这事似乎好久都没写了。

  最近舆论传来的都是各地房地产不行了的新闻,什么降价维权,碧桂园楼塌之类的被传得很多。然而房地产既是一个局部的事情也是个宏观的事情。中国很大,局部并不能代表宏观,君不见万科【活下去】的同时玩命买地,宏观可能是另外的一个样子。

  现在的房价整体上表现到底怎么样?

  依然在上涨的路上!

  我们看看统计局的数据:

  10月份,国内70个大中城市一手房环比上涨1%,二手房上涨0.5%,上涨幅度比上个月继续下滑。

  注意了,是幅度下滑,房价依然是上涨的。

  当然你可能会说统计局的数据不一定可靠,现在关于房地产的数据,统计局的虽然可能有瑕疵,但相比之下,衡量全国宏观的房地产情况,可能已经是最权威的了。

  这个结果可能和一些人的感受不太一样,但是感受并不一定代表事实。除了数据支持外,我们看看万科这种龙头地产公司的动作,对于数据也是一个佐证。

  现在的房价在上涨,这虽然是个事实,但并不重要,重要的是未来的房价会如何?对于房地产市场的分析,有个年薪过千万的研究员搞出了一个分析框架,就是:

  短期看金融,

  中期看土地,

  长期看人口。

  这个框架虽然不是很完美,但对于分析中国的房地产市场还是很靠谱的。

  那按照这个分析框架,房地产未来的价格会是怎么样呢?

  01.

  短期房价走势:看金融

  短期房价走势和金融条件直接相关。

  这事确实是对的。

  货币的宽松和紧缩对房地产价格的短期波动具有重要的影响,这个影响集中反映在货币的价格和房价涨幅的关系上,在中国这个关系是一个高度的负相关的关系:

  这个图是房价环比涨幅和首套房利率水平的走势对比,大家可以清楚的看到,自从有数据统计以来,这种负相关关系是很明显的,并且首套房利率水平的走势具有一定的领先性。

  即首套房利率上涨则房价环比涨幅下降,反之则房价环比涨幅上涨,并且首套房贷利率的变动在房价之前,当首套房利率在6%以上的时候,房价下跌的概率就比较高了。

  有了这个关系,我们判断短期房价波动相对就比较简单了,我们只需要去判断下首套房利率的涨跌就好了。

  现在从全国来看,首套房利率依然处于上涨的态势,截止10月份这个数是5.71%,这会使全国的房价涨幅继续回落,部分城市出现房价下跌的状况也很正常。但是这个数值并未涨到6%以上,这个价格水平对于房地产来说尚属较低水平,在这个水平下,房价很难陷入全面下跌的状态。

  展望未来的利率走势,房贷利率很难再大幅度上行。

  随着7月份开始的货币政策从去杠杆到稳杠杆的转向,首套房利率水平的波动已经走平,有些地区甚至已经出现了利率下降的情况,比如说杭州,首套房利率已经出现了明显的下跌。在一个货币宽松,银行有钱没地放的环境里,首套房贷利率大涨的概率是很低的。

  另外,比较确定的是,2019年的国内经济压力依然很大,货币政策保持宽松甚至更宽松的可能性很高,这就为本轮房贷利率上涨提供了天花板。

  所以从金融条件上看,房价的短期压力很可能持续到2019年就会全面改善了。

  02.

  中期房价走势:看土地

  中期的房价走势看城市的土地供给。

  土地供给的宏观数据参考价值有限,但是我们可以用另外的逻辑去看这件事,就是假设当期房价已经反映了土地供给的预期,我们来看看土地供给的边际变化就好了。

  我们到目前为止并没有扭转限制大城市,支持中城市,发展小城市的战略,尤其是社会主义新农村建设,大量的资源投向了农村的基础设置;而对于大型或特大城市,主要以租售同权的长效机制建设为主。

  在这样的政策变动下,城市土地的供给自然被保障性住房分流,使本来就供给不足的商品房更加雪上加霜。从这个逻辑上讲,中期看,大树是很赞同高善文等专家提出来的,未来房价可能出现报复性上涨的观点的。

  所以看到这,短期金融条件可能见顶而中期矛盾更加激化,那么该干点啥呢?

  03.

  长期房价:看人口

  其实长期房价是没有什么好分析的,没啥可说的,看涨就对了。

  大树研究了广州100年的房价走势,结论是这货涨了100年,即便是日本占领了广州的时期。所以房价的长期走势宏观上看并不是看人口而是看涨,但是这个事情仅仅是针对宏观而言。

  如果你针对一个局部,这个长期房价看人口的思路方向上是对的,不过如果加上中国的独特国情,这个说法改一下会更加精确,就是:

  长期房价看家庭。

  为什么会有这样的差异呢?就是中国独特的二元经济结构下的二元家庭结构。一个家庭,老幼和青壮年家庭分离的情况十分的普遍,虽然年轻人都在流出一个城市,但是老幼却还呆在原地,这样就会使人流和资金流出现差异。

  很多人说,三四线城市的房价是棚改拆迁货币化整出来的泡沫,但是泡沫没有实际的需求你给他多少钱都不会发生。三四线城市虽然是人口流出地,但他的家庭数量却并不会因此而减少,并且加上大城市打工者的资金流入,你很难说在有实际需求下这东西就是泡沫了。

  也许三四线城市的房价对于当地人的收入来说是个天价,但对于在一线城市打工者它却是个可以轻松负担的事情。

  所以说,长期来看房价会怎么样?

  不用拿那些什么没有只涨不跌之类的心灵鸡汤安慰自己,以事实和逻辑说话,我想大家心里都有数的。

  中国四十年的改革开放取得了重大成就的同时也证明了一点,那就是:
  管制越多的行业供给越短缺。
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专家预测全澳房市将止跌回升 今年会趋稳

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更新: 2019-05-29 12:44 PM
标签: tags:
澳洲, 房价, 预测, 降息, 抵押贷款

【大纪元2019年05月29日讯】(大纪元记者天睿澳洲悉尼编译报导)汇丰银行预计澳洲房价会在今年止跌,明年或许还有小幅回升。专家认为,下周储备银行(RBA)宣布降息后,会给房价提供很大支撑;而目前,澳洲房市已经出现趋稳迹象。

据澳新社消息,汇丰银行首席经济师布洛克瑟姆(Paul Bloxham)认为,从今年下半年开始,澳洲房价会停止下跌,而明年房价会保持平稳,或最高攀升4%。“未来几个月的现金利率削减也会支撑房市,房屋抵押贷款利率应该也会下调,而监管机构的审查政策最近也出现松动,这些都会支持(房市)资金流动。”

他表示,目前,房市已经出现了一些趋稳迹象,例如大城市拍卖清出率和消费者购房意愿均出现回升。首次置业者补贴和家庭收入增长,也都会支撑房价。消费者情绪调查显示,许多家庭认为出手买房的时机越来越成熟。

过去18个月里,全澳房价已经下跌了8%。汇丰银行的预测是房价从峰顶至峰谷的下跌幅度大约为10%。周二,加拿大投资银行(RBC Capital Markets)将此前的最高跌幅预测,从15%下调到了12%。

加拿大投资银行首席经济师翁苏林(Su-Lin Ong,音译)也认为,房市距离走出下行的阴影已经不远了。“这意味着我们走过了全国房市低迷期的四分之三,而不是只过了一半多点。这也是全国房价从2012年到2017年大涨50%后的一次温和、有序的调整。”

翁苏林表示,房价仍有可能进一步缓慢下跌,但预计会在2020年初见底。“我们认为近来的形势发展会让房价下行温和回暖,而不是几近触底后激烈反弹。”

AMP资本投资管理公司经济师奥利弗(Shane Oliver)表示,房市马上反弹到鼎盛期的市场条件“几乎不存在”,失业率是一项大风险。但一系列利好政策给房市带来了积极预期,例如储银早于预期降息,还有工党败选让负扣税和资本增值税改革付之东流等。

预计储银会在未来几个月里降息两次。第一次降息预计会从下周开始,但西太银行(Westpac)经济师预计储银会在11月进行第三次降息。

5月初公布的数据显示澳洲失业率上升至5.2%,但是就业率同样走强,4月份就业市场新添2.84万新职位,几乎是经济专家们预测的两倍。

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责任编辑:李熔石

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销冠全球不容易!车市转冷 但新能源汽车如此热

2019年8月,广州港南沙汽车码头。码头所处沙仔岛将被打造成华南地区最具规模的内、外贸综合型汽车枢纽港,形成汽车物流配送、展示销售、维修保养、个性化定制、金融服务和零部件销售等汽车服务产业链。南都记者 何玉帅 摄

据央视网最新消息:中国汽车工业协会近日下调了年初对于2019年汽车销量的预判,与传统汽车销售下滑形成鲜明对比的是,新能源汽车销量将保持两位数增长。2019年上半年,我国新能源汽车市场规模不断扩大,产销分别完成61.4万辆和61.7万辆,比上年同期分别增长48.5%和49.6%。新能源汽车市场快速增长的同时,中国对外不断扩大开放,跨国车企正逐渐加大在中国新能源汽车领域的投资与合作。

据中国汽车工业协会统计,截至2018年,我国已经连续四年居世界新能源汽车产销量首位,规模保有量占全球50%。预计2019年新能源汽车销售150万辆左右,同比增长19.4%左右。有业内人士担心,我国的新能源汽车存在产能过剩,容易形成散、小、乱的风险,呼吁打造高品质产品,防范产能过剩。

本文来源:南方都市报
责任编辑:张天琪_NBJ10752

7月房价涨幅 不同程度回落

  日前,国家统计局发布7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局数据显示,7月,一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅不同程度回落。初步测算,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅同比上涨10.7%,涨幅比上月回落0.7;三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨10.2%,涨幅比上月回落0.7和0.8个百分点。

(责任编辑:DF515)

和信投顾:汽车行业下行周期仍然较为明显

从上市公司上半年相关数据及行业总体情况来看,汽车行业面临的业绩下降继续,而汽车行业作为重要的制造业构成,其投资逻辑与策略需要审慎对待。一方面我们对于低估值、品牌优势明显且产品构成较好、业绩增长因素优势的公司进行关注;另一方面也要对业绩差且市场前景不佳的公司谨慎对待。

从2019年上市公司中期财报或预告及行业总体来看,目前汽车行业中的上市公司除较少公司实现盈利增长外,大部分业绩下降,下行周期依然明显,其总体经营体现困境的局面仍在持续。

行业整体面临的经营形势依然严峻

据最新的中国汽车行业协会数据显示:8月12日,中国汽车工业协会(简称“中汽协”)发布的数据显示,7月汽车销量同比降幅有所收窄,实现销量180.8万辆,同比下降4.3%。2019年1-7月,汽车销量完成1413.2万辆,同比下降11.4%。值得关注的是,7月新能源汽车销量同比下降6.9%,近三年内再度出现负增长。由于新能源汽车市场的不确定因素,中汽协调整了对新能源汽车全年销量目标的预期,由年初预测的160万辆调整为150万辆。

如果我们对应历史数据来看,汽车销量已连续13个月同比下降。2018年,汽车行业遭遇28年以来首次负增长,2019年以来下滑态势延续。从7月产销数据情况看,降幅有所收窄,产销量分别完成180万辆和180.8万辆,比上月分别下降5%和12.1%,比上年同期分别下降11.9%和4.3%,同比降幅比上月分别缩小5.4和5.3个百分点。同期,汽车产销分别完成1393.3万辆和1413.2万辆,产销量比上月分别下降5%和12.1%,比上年同期分别下降13.5%和11.4%,产销量降幅比1-6月分别收窄0.2和1个百分点。

A股市场汽车行业方面,一季度报告及中期报告显示多家汽车公司业绩不佳。比如长安汽车、海马汽车、一汽夏利、力帆股份等。

从经营数据分析来看,自主品牌的传统汽车公司面临困境非常明显,而从经营数据的变化来看,短期改善或提升的压力极大,行业最新经营数据显示:今年1-7月,汽车产销分别完成1393.3万辆和1413.2万辆,产销量比上年同期分别下降13.5%和11.4%,产销量降幅比1-6月分别收窄0.2和1个百分点。虽然部分汽车公司业绩下降幅度收窄,但这种经营形势对于传统汽车而言或仍将维持一段时间。

新能源汽车发展方向依然明确

对于传统汽车的下降,有其技术进步、经济层面与发展的影响,但从产业发展与政策支持、未来产业方向来看,新能源汽车面临较好市场前景,只是各企业技术、市场与政策应用体现较大影响。

研究上汽集团公告发现,上汽集团日前公告称,公司新能源汽车保持增长,1至4月累计同比增长90.2%;另外,公司加大了对海外市场的拓展力度,1至4月海外销量接近9万辆,同比增长16%。

图1:2015-2018年全球新能源汽车销量情况(单位:辆)

如果我们将新能源汽车行业数据进行展开,则可显示此领域的发展明显,比如中汽协信息显示:受6月新能源补贴退坡过渡期结束的影响,7月新能源汽车销量出现负增长,上一次要追溯到2017年1月。7月,新能源汽车销量仅为8万辆,比上年同期下降4.7%。其中纯电动汽车生产完成6.5万辆,比上年同期下降4.8%,销售完成6.1万辆,比上年同期增长1.6%;插电式混合动力汽车产销分别完成2万辆和1.9万辆,比上年同期分别下降13.2%和20.6%。

如果累积来看,则可看到新能源汽车仍然是产业方向,其总体仍然体现增长。1-7月,新能源汽车产销分别完成70.1万辆和69.9万辆,比上年同期分别增长39.1%和40.9%。燃料电池汽车产销分别完成1176辆和1106辆,比上年同期分别增长8.8倍和10.1倍。

根据EVsales数据,2018年12月,全球新能源乘用车销量达到创纪录的28.6万辆,同比增长70%。全年累计来看,全球新能源乘用车销量突破200万辆,达到历史性的2018247辆,新能源汽车渗透率达到2.1%,可以说,2018年,是新能源汽车突飞猛进的一年。

从2018年新能源汽车品牌市场份额来看,中国品牌得到较快发展,占据49%的市场份额,美国占据16%,德国排名第三,占据7%。中国品牌车型方面,比亚迪秦PHEV、比亚迪唐PHEV、比亚迪元EV均体现明显,列入2018年年度Top20榜单。北汽新能源方面, EC系列、EX系列等也均体现市场份额。

在目前传统汽车下行周期背景下,新能源汽车的发展可谓引人注目,但从新能源汽车发展来看,仍面临电力、天然气、氢能源、政策、市场等诸多因素的影响,而从各个汽车企业来看,良莠不齐,其技术、资金、研发等差别较大,因此虽然新能源汽车体现了增长态势,但就传统与新能源层面的整个汽车行业而言,面临的困境仍将维持。

总体而言,汽车行业下行因素主要是宏观经济下行、中美贸易摩擦加剧、消费信心不足以及近30年来车市较快增长带来了自身调整的内在需要等影响,从未来行业发展来看,我们认为新能源汽车是汽车行业的重要方向,而传统汽车行业仍面临较大的困境将维持明显特征。如果从另一个侧面来看,中国作为世界最大的汽车消费与生产国,其未来发展潜力依然广阔,而技术实力强、市场品牌影响大且在汽车制造领域能够体现进步明显的公司仍将面临较好的发展空间,投资策略上宜关注品牌、技术进步与发展潜力、估值、宏观经济变化、消费市场等诸多因素变化。

【风险提示】

宏观经济不确定性、市场竞争、经营风险及技术因素风险等

(文章来源:和信投顾)

中国车市这半年:合资车企日系逆势增长 法系跌幅大

  原标题:中国车市这半年

创意图片/新京报记者 王远征

  对于中国汽车市场而言,2019年上半年无疑是至暗时刻。2018年中国汽车市场在连续增长28年后迎来首次下跌,2019年前5个月的市场情况仍然暗淡,6月才迎来销售数据的首次正增长。

  几乎所有的车企都在用尽浑身解数拉升销量,政府部门也在积极出台利好政策提升消费信心。这半年里,中国汽车市场的真实情况到底如何?

  新京报汽车周刊推出《中国车市这半年》,盘点中国汽车市场。新京报记者通过多方采访,从多个维度为读者解读2019年上半年中国汽车市场,或许“大潮退去,才知道谁在裸泳”。

  年中盘点合资篇

  合资车企日系逆势增长 法系跌幅大

  中国汽车工业协会(简称“中汽协”)发布的数据显示,上半年,美系车、法系车的市场占比均同比下跌,美系车下滑1.1%,而法系车从去年同期的1.7%下降至0.7%;丢失的市场份额则被德系车和日系车收入麾下,分别提升2.2%和3.7%;韩系车的市场份额基本上与去年持平。

  全国乘用车市场信息联席会秘书长崔东树表示,“车市的整体低迷影响到合资品牌的销量情况,法系车和韩系车的竞争力提升较慢,销量相对较差。”

  日系车企销量增速快

  根据乘用车市场信息联席会(简称“乘联会”)发布的数据,2019年上半年车企销量前十五名榜单中,合资品牌占11位。销量第一是一汽-大众,实现销量929949辆;上汽大众排名第二,销量为889826辆;第三名是上汽通用,销量为754401辆。

  业内称,在上半年的考试中,最大的赢家或属于日系品牌的合资车企。乘联会公布的数据显示,今年上半年,广汽本田交出了380174辆的成绩单,同比增长12.7%;东风本田销量达364804辆,同比增长34.4%;一汽丰田销量为357360辆,同比增长3.2%;东风日产销量为532105辆,同比增长0.3%。

  业内人士分析称,日系车的可靠耐用、省油保值深入消费者内心,同时逐渐加速的新产品迭代更新,使得其销量稳步增长。

  法系车企下跌幅度大

  相对来讲,法系车上半年在华的日子就不是那么好过了。今年上半年,东风雷诺的累计销量不足万辆,较去年同期下滑达75.97%。神龙汽车旗下两大品牌东风标致和东风雪铁龙今年上半年在华销量为6.3万辆,同比下跌60.05%。

  美系车三大巨头福特、通用和菲亚特克莱斯勒在中国市场的表现也不如预期。今年上半年,长安福特累计销量为7.5万辆,同比下滑67%;江铃福特今年上半年的销量为13.66万辆,同比下滑7.27%。虽然上汽通用今年上半年的销量名列排行榜第三,但其销量同比下滑13.1%。今年上半年广汽菲克累计销量为35849辆,同比下跌49%,广汽菲克已经连续17个月销量下滑。

  今年上半年,德系车企的市场表现相对好于法系车企和美系车企,韩系车企的市场份额与2018年基本持平。

  产品力不足 人事变动频繁

  从目前整体汽车市场的形势来看,国内汽车市场形势依旧严峻,虽然6月份汽车市场销量微增,但更多是去库存产生的效应。

  法系车企多个品牌实际上2018年在华销量表现就不佳,东风雷诺、神龙汽车旗下的东风标致、东风雪铁龙2018年在华销售新车的总量为30.7万辆,同比下滑32.6%,其中三家公司的跌幅都超过30%,最终导致法系车在国内市场的占有率跌至1.29%,是过去十年来的最低水平。

  今年,法系车的这一发展颓势并没有得到改善,今年上半年法系车在国内汽车市场的占有率持续下跌。对于销量的下滑,东风雷诺解释称是因为高层主动降库存措施带来的暂时性反应。汽车行业知名评论员钟师认为,“法系车的节节败退最根本的问题在于其产品力不足。”另外,也有业内分析称,频繁的人事变动也是影响销量的因素之一。

  而美系车长安福特在中国市场的销量呈现“败退”状态也与产品力不足有关。一位业内分析师表示,“长安福特销量的下滑主要还是与其车型更新迭代不及时、车型处于产品末期等有关;广汽菲克的销量下滑更是与其产品质量、投入不足导致研发滞后等有关;而对于其他美系品牌来讲,随着经济形势的下行,消费者对于大型且昂贵的车型的需求逐渐放缓,这也影响到其销量。”

  产品力提升迫在眉睫

  长安汽车在2019年半年度业绩预告中表示,下半年将加快推出新产品的速度,预计新款福克斯、新款锐界家族等新车的陆续上市,将有助于改善销量业绩。福特中国总裁陈安宁曾表示,福特要用三年把品牌恢复到强势的地位。

  东风雷诺表示,将加快导入新车型的速度,到2022年要以SUV为中心,累计导入九款国产车型。日系车品牌马自达也表示加速产品推进是接下来的主要计划之一。马自达(中国)企业管理有限公司董事长渡部宣彦称,“下半年,马自达将通过投放搭载全新一代技术的‘次世代’车型产品,进一步强化产品力、品牌力以及销售方面的整体实力。”

  从目前合资市场来看,依旧是派系之争。目前日系、德系车企不断向下拓展市场,产品下探,受消费者欢迎;而法系车、美系车的产品更新不及时直接影响消费者的购买。虽然6月国内汽车市场销量回暖,但业内专家认为,下半年依旧是一场硬仗,如何保持销量继续正增长是一个难题,面对这个难题,合资汽车企业需要做的更多是未雨绸缪,进行产品布局,提升产品力。

  “国内汽车市场的严峻形势导致车企承受的压力不断增加,而实际上销量的下滑可能会加速不合格的车企被淘汰的速度。”崔东树对新京报记者说。

  本版采写/新京报记者 王琳琳

责任编辑:覃肄灵

房市演变:大佬们纷纷退出房市圈,房市的未来或将迎来转机

中国有句俗语说:春江水暖鸭先知!意思大抵是说,当一件事发生转变的时候,最先得知信息的是和它紧密相关的事物。同理,房地产行业亦是如此。一旦房地产行业发展出现新的变化,最先出现动作的必然是开发商。

经过近几年的发展,房地产行业以迅雷不及掩耳之势发展到了顶峰。房价的一路走高,楼市乱象丛生,炒房者利用财富优势一夜暴富。这些现象不仅击打着老百姓,也彻底激怒了政府。

因此,2018年政府以从未有过的力度对中国楼市进行全面整改和控制。一时之间,我国许多地区的房产一夜入冬,再也没有了过去的活力。限价限购令的出台,政府全面调控的坚持着实的打痛了一些开发商和炒房客。对于开发商来说,他们需要面对的不仅是无法出手的库存,更严重的是还有银行的高额贷款。无奈之下,不少开发商都选择了快步退出,以确保把损失降到最低。

房地产大佬退出在商业界已经不是什么稀奇事,李嘉诚当年在房地产最火的时候选择了退出,这一举动当时让许多人困惑不已。然而,时间过去后,我们才得知这位商业大佬是有多么睿智。就如他所说的,当一个火热的行业吸引了太多人加入其中,就代表它要走下坡路了。

而今又有一位大佬将要从房产界退出了,他就是王健林。王健林是我国商业界数一数二的精英,也是我国屈指可数的首富。然而,却也有许多人戏称他是中国的首负,这是因为他身上背负着亿万巨债。所以,那些我们每天仰望和羡慕的大亨,其实也在承受着常人无法想象的压力。而这些压力中,有一大部分是房地产板块给他带来的。因此,近两年王健林都在不断重申要退出房产界。在刚过去不久的年会中,王健林再次强调,万达将在2019年彻底剥离房地产,表达了他们退出的决心。无论新房二手房,挑好房,就上安居客,质量更安心。

房产大佬的行动往往代表着房产界的未来走势,虽然我们无法未卜先知,但是却可以从他们的动作得到一些信息。所以,2019年的你还在抢房吗?在楼市动荡不安的今天,真的不适合靠一时兴起而有所作为。新年已过,2019年的春天已经向我们走来,相信政府在新的一年会给我们带来更多的安心和惊喜。

买房成功学:楼市躺赚时代一去不返 你要学会正确的买房姿势

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_k)

来源:柯谈地产观

买房,是一门大学问。

我接触过很多小白,他们买房是拿自己的人品和上天的眷顾在买,一腔热情外加脑袋空空,最基本的买房常识和买房思维都不懂。而且是,吃一堑不长一智,几年后买房又重新做回当初的小白。

今天,我就给大家科普一下正确的买房姿势:

1

从全国去库存到局部去库存

如果说2018年的全国楼市是坐过山车的话,那么2019年就可谓是蹦极了。2018年上半年疯狂,下半年入冬,2019年则是前3月躁动,后3月被打回原形。调控更加精准、更加迅速。

从今往后,楼市不会再遵循以前的套路,一线涨完,二线涨,二线结束,三四线跟上。全国楼市不会再是一盘棋,其它城市不再具有任何参考意义。涨与不涨,只有各自城市自己的政策说了算。

甚至于,在同一个城市之中,各个区的政策都会大相径庭,比如珠海、南京。

珠海的香洲、横琴限购仍然执行,而金湾、斗门的一手房对外地人已经不再限购。

而近日,南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率,但同时取消了远郊高淳区的限购政策,不再要求2年社保门槛,只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

所以,你必须看懂,啥叫因城施策,啥叫精准调控。房价上涨是要严控的,库存也是要去的。

2015年开启的是全国性的去库存,2019年将会是局部去库存。郊区库存大,房价低,就定向放松,给郊区大力去库存,市区供不应求,房价上涨有压力,政策就继续严控。

高库存是地方经济的毒瘤,哪里有库存,哪里就必定会有政策定向放松。去库存的过程也是房价短暂上涨的过程,能涨多久,就要看政策持续多久。

所以,每一位买房者,必须聪明起来,以后不会再有全国统考的试卷,必定都是各个城市自主出题。看到隔壁城市房价大涨,千万别眼馋,你所在的城市万年不涨也是有可能的。

楼市里躺赚的时代已经一去不返,能从楼市里赚钱也将变得越来越难。

2

投资和自住的界限

很多朋友咨询我时,都会说自己是自住加投资。说白了就是既想住的舒服,又想升值快。

殊不知,房产投资和自住是有很大区别的。

投资的首选,是那种租赁需求旺盛的小区,地铁口,CBD旁,产业园附近,码农、白领、大学毕业生聚集的小区。租金越高,越有投资价值,出租越快,升值就会越快。因为,租赁需求最终都会转化成买房需求。强大的租赁需求,才是房产升值的核心支撑。

但如果是要自住,尤其是打算作为第一居所长期自住的话,则要尽量避免那种出租率过高的小区。因为,换手率太高,频繁买进卖出,频繁装修,不安静也不安全。真正适合居住的小区,是那种挂牌率极低,业主极为惜售,出一套卖一套的小区。大隐隐于市,低调不张扬。

投资一定要选择好抛的房子,需求越大越有投资价值,而绝不是房子越好越值得投资。

千万记住一句话:千金买有邻,万金买无邻,自住买豪宅,投资买普宅。

3

宁买老破小,不碰老破大

业界一直有人唱空老破小,我觉得情有可原。因为他们没有从老破小里获过利,根本不懂老破小的价值所在。

我可以负责任的说:所有唱空老破小的,都是外行,所有让你别碰老破小的都是毫无实战经验的伪砖家。

以上海为例,多年以来,在每月2万来套的二手住宅成交量中,总价300万元以内的成交占比始终接近70%,300-500万元的成交占比则是20%左右,而500万元以上的成交占比只有10%。

也就是说,在上海,70%的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要远远超出你的想像。北京、广州、深圳同样如此。

老破小的价值可以用以下两个公式衡量:

未拆迁老破小的价值=土地楼板价+学区价值+房租收益

拆迁老破小的价值=市场价格+价格补贴+面积补贴+签约奖励+搬迁奖励+货币补偿奖励或安置房价差=市值×200%(上海动迁政策)

真正的高手投资老破小,都是租金完全覆盖月供,一孩二孩享受学区,长持10年以上,再给孩子留份待拆的遗产,占尽这个城市所有的利好。

相反,超过20年房龄的老破大电梯高层才是大家最应该及早舍弃的资产。因为,老破大单价比老破小高,得房率低于老破小,租售比低,升值跑输大盘,物业基本没有,电梯年久失修,一梯多户,环境不好,最关键的是这辈子都等不到拆迁。

老破大的缺点要远远多于老破小,但是却唯独没有拆迁的可能性。

老破大是自住和投资的禁区,珍爱生命,请避而远之。

4

买房第一原则

很多人买房有个误区,就是按照总预算来选房,总价合适就买。

其实,房子的竞争力和总价关系不大,而是完全由单价决定的。

你入手的房子单价低,升值空间就大,因为同一板块内,品质类似的小区最终单价都会拉平。最差的房子就是那种,总价低,单价高的房子,因为房价天花板已经限定,高单价也就意味着升值空间的丧失。

所以,买房要选择被低估的房子,选择毛坯的房子、选择开发商促销的房子,以及房东资金链断裂急抛的房子。

真正的高手,玩的都是二手房,因为,二手房才有灵活的差价操作空间。

买房第一原则,绝不是看的顺眼,而是单价足够便宜,投资尤其如此。

5

刚需才是高房价的罪魁祸首

以前,国人认为房价是被炒房客和开发商炒高的。现在,还有这么幼稚想法的人应该越来越少了。

房价里60%是土地价格,这个早已不是机密。但真正推高房价的不是炒房客,不是开发商,更不是地方政府,而是刚需客自己。

因为不管是投资房还是自住房,最终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高,光靠炒房客和开发商根本拉不上去,最终为高房价买单的都是实实在在的刚需自住群体。

炒房客是为收割刚需而生的。没有炒房客,刚需还存在,但没有刚需,炒房客就会绝迹。

现在,在大城市买房,任何一单二手房交易中,上下家同时关联3-5套房子,是极为普遍的。只有当最低阶的纯首套刚需开始买房,才会有接下来的一连串置换改善需求,直到最后的一棒买到新房为止。

这叫做刚需联动。没有纯刚需的入场,所有改善和投资都将是一潭死水,没有纯刚需小白的推动,所有房产都将是纸上财富,毫无价值可言。所以,刚需的鼓励政策不出台,楼市根本没戏。

刚需客关系到整个房地产业的存亡。所以,房价还会不会涨,短期要看政策,长期必须看刚需。

6

无笋不楼市

2019年已经过半,今年的楼市行情基本可以确定了:静淡市。

2018年下半年是熊市,熊市就是冬眠,捂紧荷包收缩战线过冬。2019年是静淡市,静淡市的特点就是捡笋,无笋不楼市,只有笋盘才有成交量。牛市何时来,没人知道,但我知道,只有全民抢房才是牛市。

2019年的市场里只能容得下刚需,只有刚需的市场就是买方市场。2019是刚需年,更是捡笋年,只有便宜房子才卖得掉,一二手均是。

如果你是买房者,请多看多比较,谁便宜买谁,切莫错过国家给你创造的良机。如果你是卖房者,千万别觉得卖便宜了就亏,早抛早划算,你买进时同样可以砍价。

7

最好的楼市和最坏的楼市

没有亲身经历过一个完整周期的人,根本不懂什么叫牛市,什么叫熊市!而真正的行家,必须至少经历过2-3个周期。

我曾经亲身体验过,20组看房人在门外排队等待看房,房东一晚上跳价50万。也体会过,买房人毅然决然的扔掉5万定金,决定不买房。

最“好”的楼市,是对地方政府有利,对炒房客有利,而最“坏”的楼市,是刚需不敢买房,改善的换不起房。

牛市,是刚需的噩梦,熊市,是刚需的枷锁。

20年来,国人第一次体会到了啥叫真正健康的房地产市场。房住不炒的2019年,希望可以走的更远。

新能源汽车再现负增长 市场情绪有望9月回升

  8月12日,中国汽车工业协会(简称“中汽协”)发布的数据显示,7月汽车销量同比降幅有所收窄,实现销量180.8万辆,同比下降4.3%。2019年1-7月,汽车销量完成1413.2万辆,同比下降11.4%。值得关注的是,7月新能源汽车销量同比下降6.9%,近三年内再度出现负增长。由于新能源汽车市场的不确定因素,中汽协调整了对新能源汽车全年销量目标的预期,由年初预测的160万辆调整为150万辆。

  汽车产销低位运行

  中汽协数据显示,汽车销量已连续13个月同比下降。2018年,汽车行业遭遇28年以来首次负增长,2019年以来下滑态势延续。从7月产销数据情况看,降幅有所收窄,产销量分别完成180万辆和180.8万辆,比上月分别下降5%和12.1%,比上年同期分别下降11.9%和4.3%,同比降幅比上月分别缩小5.4和5.3个百分点。同期,汽车产销分别完成1393.3万辆和1413.2万辆,产销量比上月分别下降5%和12.1%,比上年同期分别下降13.5%和11.4%,产销量降幅比1-6月分别收窄0.2和1个百分点。

  中汽协秘书长助理陈士华认为,从7月产销数据完成情况看,虽然产销整体降幅继续收窄,但是行业产销整体下降态势没有根本改变。7月进入传统汽车销售淡季,环比呈现下降。本月仅SUV和客车同比呈现增长,其余车型均呈下降。从1-7月产销情况来看,汽车产销整体仍处于低位运行。随着国六车型的不断增多,企业促销力度会有所减小,消费者观望情绪有望得到改善。

  中汽协秘书长助理许海东则表示,尽管7月的降幅与其个人的预期有所偏差,但他相信8月的数据会好看一些,再加之后面“金九银十”的季节性消费等因素,在去年基数不高的情况下,今年下半年市场有望回暖。“而且上半年市场不好的原因还有国五、国六的政策切换,现在切换完成,市场有望回复到正常的发展中去。”尤其是国家、地方鼓励消费政策出台后,各地刺激政策相继落地,可能会给汽车市场带来积极的影响。

  7月,汽车出口降幅扩大。当月出口8.1万辆,比上月下降15.5%,比上年同期下降14%。其中,乘用车本月出口6万辆,比上月下降12.5%,比上年同期下降12.9%;商用车出口2.1万辆,比上月下降23.1%,比上年同期下降17%。许海东表示,出口的下降主要是受伊朗和美国市场的影响。但长期看,中国汽车出口还是可以维持在100万辆的水平。关键是中国企业在海外市场的发展正在向稳定的市场和方向发展,如上汽在印尼和印度、长城在俄罗斯、吉利在马来西亚,这些市场较稳定,可以帮助中国车企降低在海外市场发展的不确定因素。

  再现负增长

  此外,受6月新能源补贴退坡过渡期结束的影响,7月新能源汽车销量出现负增长,上一次要追溯到2017年1月。7月,新能源汽车销量仅为8万辆,比上年同期下降4.7%。其中纯电动汽车生产完成6.5万辆,比上年同期下降4.8%,销售完成6.1万辆,比上年同期增长1.6%;插电式混合动力汽车产销分别完成2万辆和1.9万辆,比上年同期分别下降13.2%和20.6%。

  1-7月,新能源汽车产销分别完成70.1万辆和69.9万辆,比上年同期分别增长39.1%和40.9%。燃料电池汽车产销分别完成1176辆和1106辆,比上年同期分别增长8.8倍和10.1倍。陈士华表示,这主要是受补贴过渡期影响。“受上月新能源补贴退坡过渡期结束的影响,本月新能源乘用车销量出现大幅下滑,直接影响新能源车整体增速。”

  6月26日,2019年新能源汽车补贴新政实施,国家补贴标准将降低约50%,而地方补贴直接退出,2019年补贴退坡幅度近70%。因此在补贴退坡前夕,新能源汽车销售出现高速增长。6月,新能源汽车销量完成15.2万辆,比上年同期增长80%。许海东称,如果从绝对量上看,把6月因补贴过渡期将结束而增加的销量“调”到7月,7月的销量仍是正增长的。再加之新能源汽车市场规律性的上半年低迷、下半年销量集中爆发的特点,今年下半年新能源汽车市场仍值得期待。许海东还表示,国五、国六政策切换也在一定程度上影响了新能源汽车的销量,尤其是在非限购地区。在非限购地区,原来售价20多万元的燃油车,因为排放政策切换,降价销售至十几万元,这可能会使得一部分有新能源汽车购买意愿的消费者转而购买国五排放的燃油车。

  由于新能源汽车市场存在很多不确定因素,中汽协也调整了对全年销量目标的预期,由年初预测的160万辆调整为150万辆。中信证券汽车行业分析师则预计全年销量将达到155万辆左右,其认为7月新能源汽车销量下降主要系6月抢装透支7月需求,预计8月销量有所回落,全年销量同比持平。8月行业销量会较低,9月开始受汽车消费季节性因素影响,景气及市场情绪有望逐步回升。